投資HOME'S プロが教えるこれからの不動産投資第3章　不動産投資における利回りの考え方～不動産投資にはいろんなコストがかかる～

プロが教えるこれからの不動産投資　> 第3章不動産投資における利回りの考え方その２～不動産運用時のコスト～

不動産の大きな特徴として挙げられるのが、保有しているだけでコストがかかるということです。不動産は利用している、いない、収益を生んでいる、いないにかかわらず、原則、すべての不動産に固定資産税・都市計画税という税金がかかり、しかも毎年発生します。

固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準）×1.4％（1年あたり）
都市計画税＝固定資産税評価額（課税標準）×0.3％（1年あたり）

固定資産税の課税標準は原則、固定資産税評価額ですが、現在、ほとんどの土地が負担調整措置として一定額減額されています。

固定資産税評価額が一定金額に満たない（土地30万円、建物20万円）場合、固定資産税は非課税とされます。

都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内にある土地、家屋に対して課税されます。

上記は標準税率ですが、税率は不動産の所在する各市町村で異なる場合があります。

固定資産税、都市計画税は原則、上記に掲げる税率となっていますが、一定の要件を満たした居住用の家屋や居住用の家屋が建っている土地は大幅に減額されるというメリットがあります。したがって、住宅用に賃貸している場合と、事業用に賃貸している場合とでは、固定資産税の額が大幅に違います。

住宅用土地について住宅１戸につき200m2までの部分が、固定資産税については6分の1に、都市計画税については3分の1にそれぞれ軽減されます。200m2を超える部分について、固定資産税は3分の1に都市計画税は3分の2にそれぞれ軽減されます。（自己の居住用でなくて構いません）

不動産投資は運用期間中、前述した固定資産税、都市計画税のほかに、管理コストが発生します。
不動産の管理には大きく分けて2つあります。

建物管理とは主に建物を維持するために必要となる管理の事です。たとえばエントランス、廊下、階段、ゴミ置き場など共用部分の清掃やエレベータの保守点検などです。最近では防犯設備の維持管理、それにともなう水道光熱費など、建物の大小問わず建物の維持管理には費用がかかります。この管理コストは当然家主が負担しなければなりません。
どれくらいのレベルの管理をするか、また、どこまで専門業者に委託するかによってコストは大きく変わってきますが、優良なテナントを確保するためには、ある程度のコストをかけても良質な管理が必要となってきます。また、建物が火災などで焼失した場合は収入を生まなくなってしまいますので、万一に備えて、火災保険にも加入すべきでしょう。

入居者管理とは主に賃料の集金、滞納した場合の督促、入退居の手続きなどです。賃料の集金代行を不動産管理会社に依頼した場合は当然コストがかかります。また、オーナーのリスクを軽減するために滞納保証や家賃保証をしてくれる不動産会社もあります。しかし、これはオーナーのリスクを軽減する分、不動産会社がリスクをとる為、その分不動産会社の管理報酬が高くなります。

個人が不動産から得る家賃などの収入（不動産所得）には税金が課せられます。不動産所得の計算は以下のようになります。


	※必要経費の内訳：	固定資産税、都市計画税、管理費、入居者募集費用、減価償却費、借入金の金利など

不動産所得の税率は所得金額に応じて税率が高くなる超過累進税率ですので、不動産所得が多いほど高い税率が適用されます。不動産所得は総合課税の対象となっておりますので他に給与所得（給料）などがあった場合は、それも合算して最終的な税率、税金が算出されることとなります。しかも所得税、住民税は併せると最低15％から最高50％の税率となっており所得が高くなればそれに応じて税負担も重くなります。

課税所得金額		税率	控除額
	200万円以下	15％
200万円超	330万円以下	20％	10万円
330万円超	700万円以下	30％	43万円
700万円超	900万円以下	33％	64万円
900万円超	1800万円以下	43％	154万円
1800万円超		50％	280万円

これに比べて、上場株式の配当金や上場J-REITの収益分配金などは一律、所得税住民税併せて10％（平成20年３月31日までの特例）となっており、累進税率である不動産所得とは課税の面でも大きな違いです。

不動産所得の税率（所得税・住民税合算）	J-REITの配当の税率（所得税・住民税合算）
利益に対して15％～50％（累進課税）	利益に対して一律10％

このように不動産投資は意外と税負担が大きいのです。家賃収入から固定資産税、都市計画税、維持管理費、所得税住民税を差し引いたら、利回りはぐっと低くなってしまいます。しかも所得税、住民税は個人差がありますので、極端な話、購入する人によってキャッシュフローベースの利回りも変わるのです。固定資産税や管理費などを差し引いた実質の利回りが5％であっても、税金を加味すると3％なんていうこともありうるのです。

今回述べたように不動産投資には運用（保有）している期間中もさまざまなコストが発生します。前回ご説明した、購入時のコストと運用時のコストを十分に把握した上で、本当の利回りがどれくらいになるのかイメージしてください。