住宅は安定した生活を送るためには、欠かせないものですよね。けれども、家族構成の変化などで今後住み換えが必要になって住宅を売却するケースもあると思います。

そのような場合、売却時の損益により、税金が発生することがあります。

例えば、不動産が買ったときよりも高く売れた場合には「儲け」が出ます。これを譲渡益（譲渡所得）と呼び、「所得税＆住民税」が課税されます。

ただ、住宅のように国民生活に不可欠な資産に対しては、税制上いろいろな軽減策（特例）が考えられていますので、知っておくと良いでしょう。

以下の特例は、とくに有名です。

【譲渡益が出た場合】
●3,000万円の特別控除
住宅を売却して譲渡益が3,000万円以下ならば、非課税で課税されませんが、超えた部分は課税されます。さらに、その自宅に10年超住んでいた場合には、軽減税率（譲渡所得6,000万円以下は所得税10％住民税4％）が適用されます（「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した時の軽減税率の特例」）。
この所有期間、正確には売却した年の1月1日時点で何年？ということです。税制って、難しいですね。年末年始に住宅を購入されたみなさんはご注意ください。

●特定の居住用財産の買い換え特例（2011年12月31日までに売却）
居住期間が10年以上の自宅を売却し、売却代金より高い価格で新たに自宅を買い換えた場合は、買い換えた自宅を将来売却するまで課税が繰り延べ、つまり、先延ばしされます。

また、住宅の買換え時に「損失」が生じた時は、下記のような特例がありますので、覚えておきましょう。

【譲渡損が出た場合】
●特定居住用財産譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（2011年12月31日までに売却）
5年超住んでいる自宅を売却（譲渡）して損失が出た場合、その年の給与所得などからその損失を引いて所得税・住民税を計算できます（損益通算）。さらに譲渡した年の所得から引ききれなかった損失額は、翌年以降に繰り越すことができます（繰越控除）。
この繰り越しは、最長3年間繰り越せますので、都合4年間の所得税・住民税がゼロになる可能性があります。

住み換えを将来検討されていて、上記特例が活用できそうな方には、今は良い機会かもしれませんね。

●儲け（譲渡所得）が生じた場合の選択肢